ما هو الرهن العقاري وما هو نظامه وقانونه؟ نسمع هذا المصطلح كثيرًا ، لكن الكثيرين لا يعرفون ما يعنيه لأن هناك فرقًا بينه وبين مصطلح “تمويل الرهن العقاري” الذي غالبًا ما يسبب الارتباك ، ولتوضيح وتسهيل هذا الأمر اعتقدنا أنه يجب علينا توضيح هذه المسألة في هذه المقالة أعلاه.
ما هو الرهن العقاري؟
هو اتفاق قانوني بين طرفين يقترض بموجبه الطرف الأول من الطرف الثاني بشرط أن يكون هذا القرض مضمونًا بوحدة أو مبنى عقاريًا ، وفي هذه الحالة يكون العقار هو الضمان للقرض ويكون الطرف الأول. لا يجوز للطرف التصرف في الممتلكات التي يمتلكها ، والتي تعد بمثابة ضمان لقرضه ، ما لم يكن قد دفع مبلغ القرض بالكامل في التواريخ المحددة.
بالإضافة إلى ذلك ، لا يُسمح للطرف الثاني بالتصرف في العقار أو بيعه ما لم يحصل على أمر حجز من المحكمة يأذن له بالبيع في حالة عدم قيام الطرف الأول (المقترض) بسداد القرض للحاجة إلى الوقت. الرهن العقاري للسماح للطرف الأول أو المقترض باستعادة العقار بعد سداد مبلغ القرض.
ما هي شروط الرهن العقاري؟
إذا تعمقنا أكثر في مسألة ما هو الرهن العقاري ، فإننا نحتاج إلى التعرف على الشروط اللازمة لذلك ، حيث أن هناك عددًا من الشروط التي يجب استيفائها لإتمام الرهن بشكل صحيح ، على النحو التالي:
- أن يتم سداد القرض في موعده حتى يتمكن من أخذ رهنه ، وإذا لم يتمكن من ذلك ، يقوم المُقرض ببيع العقار لسداد قيمة القرض.
- يجب أن يكون هناك عقد بين الدائن والمدين ، طالما أن العقد يحتوي على جميع تفاصيل القرض ، بما في ذلك قيمة الدين ، وتواريخ السداد ، وما إلى ذلك.
- وفي كل الأحوال يظل الرهن ساري المفعول حتى في حالة وفاة الدائن أو المدين. في هذه الحالة ينتقل الدين إلى الورثة.
- يتم إنهاء الرهن العقاري فقط عندما يكون المدين قد دفع قيمة القرض بالكامل بما في ذلك الفائدة من العقد.
- في حالة ارتفاع سعر العقار بمرور الوقت أثناء الرهن ، فإن هذه الزيادة هي حق المالك. ومع ذلك ، في حالة انخفاض قيمة العقار لأي سبب من الأسباب ، يجب على المدين (المقترض) تعويض النقص للدائن.
- إذا كان المقترض غير قادر على سداد مبلغ القرض ، يحق للدائن مصادرة الممتلكات والتصرف فيها ، ولكن يجب عليه أولاً إخطار المدين.
شروط مهمة في الرهن العقاري
الآن بعد أن عرفنا ما هو الرهن العقاري ، يمكننا التحدث عن المصطلحات الرئيسية المستخدمة في هذا السياق ، على النحو التالي:
1 مصطلح حذف
يبدأ هذا المصطلح بالرهن العقاري. إذا تم سداد قيمة القرض بالكامل على أقساط على مدى فترة زمنية ، يمكن تمديد هذه الفترة إلى 15 أو 20 أو 30 سنة.
يتم تقسيم قيمة الأقساط بين سداد جزء من أصل القرض وجزء من الفائدة الناتجة عن القرض. عندما تنتهي صلاحية الرهن العقاري ، فهذا يعني أن المقترض قد سدد كامل قيمة الرهن العقاري.
2 أبريل
معدل الفائدة السنوية هو مقياس أوسع من الفائدة ويعكس تكلفة الاقتراض. يتضمن نقاط الخصم والرسوم والمزيد المرتبطة بالقرض.
3 مفهوم الاكتتاب
يُطلق عليه أيضًا افتراض الرهن العقاري ، وهو عملية يقوم بها الدائن أو البنك لتقييم المخاطر التي ينطوي عليها منح هذا القرض. تلعب العديد من العوامل دورًا في هذا ، مثل تقرير الائتمان ودخل المقترض وقيمة الضمان وقيمة القرض نفسه.
أنواع الرهون العقارية
من الضروري التعرف على أنواع الرهون العقارية ، بعد الإجابة على سؤال حول ماهية الرهن العقاري. هذا ما يلي:
- الرهن العقاري بسعر ثابت: هو الرهن العقاري حيث يظل سعر الفائدة ثابتًا طوال مدة الرهن العقاري ، أي أنه لا يزيد ولا ينقص.
- الرهن العقاري المرن: مع هذا النوع من القروض ، يمكن أن يتغير سعر الفائدة خلال فترة القرض ، بحيث يمكن أن يرتفع أو ينخفض ، وللمقترض خيار دفع الأقساط في أي وقت ، ولا يلزم سداد الأقساط في أوقات محددة .
- رهن الحساب الجاري: يتم سحب قيمة الأقساط بمجرد وصول الأموال إلى الحساب الجاري للمقترض.
- الرهن العقاري التقليدي المرن: وفيها تتغير قيمة الرهن ويمكن زيادتها بناء على طلب المدين دون فرض عقوبات عليه بسبب ذلك.
- الرهن العقاري القابل للسداد: يدفع المدين على أقساط أو أقساط شهرية بمبلغ ثابت يتضمن جزءًا من قيمة القرض وجزءًا من الفائدة.
مخاطر ومساوئ الرهن العقاري
بالطبع هناك عدد من النواقص ، ومن ثم هناك مشكلة عدم قدرة المقترض على دفع قيمة الأقساط والدائن وهو البنك في الغالب قادرًا على الاستيلاء على العقار ويمكنه البيع. وهناك عيوب أخرى قد تكون عيوب لكلا الطرفين وهي كالآتي:
- قد تحدث أزمة ركود عقاري ، الأمر الذي سيؤدي إلى انخفاض قيمة العقار المرهون ، وهو ما سيقلل بالطبع من قيمة القرض ، وبالتالي يلتزم المقترض بتعويض الدائن عن هذه الخسارة.
- يمكن للمدين أن يرفض الدفع إذا انخفضت قيمة العقار وتعرض الدائن (البنك) للضرر نتيجة لذلك.
- قد يقدم البنك تسهيلات أخرى تزيد قيمتها عن قيمة العقار ، مما قد يؤدي إلى عدم قدرة المقترض على الدفع أو عدم رغبته في الدفع.
- يمكن أن يتغير سعر الفائدة على القرض بمرور الوقت ، وتصبح مشكلة عندما يرتفع سعر الفائدة ويصبح أعلى من قدرة المقترض على السداد.
- يضاف إلى ذلك صعوبة تحويل العقار إلى سيولة في حالة الحجز.
الفرق بين التمويل العقاري والتمويل العقاري
غالبًا ما يتداخل الأمر ويخلط بين الكثير ، ولكن هناك اختلافات كثيرة بينهما ، ومن أهم هذه الاختلافات ما يلي:
- مع الرهن العقاري ، يمكن استخدام الأموال المقترضة لأي غرض ولا توجد قيود على ذلك. مع التمويل العقاري ، فإن الأموال المقترضة تخدم غرضًا محددًا ، ألا وهو شراء مساحة المعيشة أو العقارات.
- مع التمويل العقاري ، تظل ملكية العقار الممول للممول أو البنك حتى يتم سداد قيمة التمويل بالكامل ؛ مع الرهن العقاري ، تؤول الملكية إلى المقترض ، ولا يتم تحويلها إلا إلى الدائن إذا لم يكن المقترض في القدرة على سداد الديون.
ما هي الشروط التي تنطبق على التمويل العقاري؟
بعد التعرف على ماهية الرهن العقاري وكيف يختلف عن التمويل العقاري ، لنتعرف على شروط الحصول على التمويل ، وهي كالتالي:
- أن لا يقل عمر المستفيد عن 21 سنة ، ولموظف لا يزيد عن 60 سنة ولرواد أعمال لا يزيد عن 65 سنة.
- يحدث مستوى الدخل فرقًا حيث يجب أن يغطي مستوى الدخل الأقساط وأيضًا أن قيمة الدخل تقع ضمن الشريحة المستهدفة من هذا التمويل حيث أن بعض البنوك تحدد شريحة معينة لدخل المستفيدين.
- في كثير من الحالات ، يتعين على العميل دفع نسبة من التمويل مقدمًا لضمان النزاهة ، وتصل هذه النسبة أحيانًا إلى 20٪.
- لا يمكن بيع العقار الممول إلا بعد فترة زمنية معينة.
بمعرفة ماهية الرهن العقاري ، أدركنا أن هناك العديد من الطرق والوسائل للحصول على تمويل يناسب احتياجاتك مهما كان نوعه. بالإضافة إلى ذلك ، فقد أدركنا أهمية التمويل العقاري في شراء المساكن ، وهذا هو سبب استعداد البنوك دائمًا لتطوير وتحسين هذه الخدمات.